As operações realizadas por meio do Sistema Financeiro de Habitação costumam ser mais vantajosas
Quem está se preparando para comprar o primeiro imóvel também deve ficar atento a outras questões que envolvem o assunto, como modalidades de financiamento e sistemas de amortização da dívida. A escolha da opção pode fazer uma diferença significativa no orçamento atual e futuro. Os financiamentos realizados por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que conta com recursos do FGTS e da caderneta de poupança, costumam ser mais vantajosos.
A escolha da opção de financiamento pode fazer uma diferença significativa no orçamento atual e futuro. Dependendo da forma, há limites de valor do imóvel, taxas de juros e modelo de amortização FOTO: DIVULGAÇÃO
Criado pela Lei 4.380, de 1964, o SFH busca facilitar a compra da casa própria, com regras estabelecidas pelo governo federal e fiscalizadas pelo Banco Central. A taxa de juros é limitada a 12% ao ano mais Taxa Referencial (TR). Atualmente, só podem ser financiados pelo SFH os imóveis com valor de até R$ 500 mil, mas já existe uma demanda para que este teto seja ampliado para R$ 750 mil.
"O SFH oferece as melhores condições. O valor do imóvel que poderá ser comprado dependerá do valor da entrada e da capacidade de pagamento de prestações (até 30% da renda familiar). Assim, é possível alguém com renda baixa comprar um imóvel mais caro, desde que tenha uma entrada maior e financie uma parcela menor", diz o economista Alex Araújo. "O SFH é o mais acessível e hoje utiliza um sistema de amortização decrescente, em que os valores caem com o tempo, facilitando o pagamento", completa, acrescentando que, apesar de ser mais vantajoso, o SFH costuma ser mais burocrático, uma vez que exige do comprador uma série de certidões.
Quem está se preparando para comprar o primeiro imóvel também deve ficar atento a outras questões que envolvem o assunto, como modalidades de financiamento e sistemas de amortização da dívida. A escolha da opção pode fazer uma diferença significativa no orçamento atual e futuro. Os financiamentos realizados por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que conta com recursos do FGTS e da caderneta de poupança, costumam ser mais vantajosos.
A escolha da opção de financiamento pode fazer uma diferença significativa no orçamento atual e futuro. Dependendo da forma, há limites de valor do imóvel, taxas de juros e modelo de amortização FOTO: DIVULGAÇÃOCriado pela Lei 4.380, de 1964, o SFH busca facilitar a compra da casa própria, com regras estabelecidas pelo governo federal e fiscalizadas pelo Banco Central. A taxa de juros é limitada a 12% ao ano mais Taxa Referencial (TR). Atualmente, só podem ser financiados pelo SFH os imóveis com valor de até R$ 500 mil, mas já existe uma demanda para que este teto seja ampliado para R$ 750 mil.
"O SFH oferece as melhores condições. O valor do imóvel que poderá ser comprado dependerá do valor da entrada e da capacidade de pagamento de prestações (até 30% da renda familiar). Assim, é possível alguém com renda baixa comprar um imóvel mais caro, desde que tenha uma entrada maior e financie uma parcela menor", diz o economista Alex Araújo. "O SFH é o mais acessível e hoje utiliza um sistema de amortização decrescente, em que os valores caem com o tempo, facilitando o pagamento", completa, acrescentando que, apesar de ser mais vantajoso, o SFH costuma ser mais burocrático, uma vez que exige do comprador uma série de certidões.
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Condições do SFI
Outra opção, esta mais recente, regulamentada pela Lei nº 9.514, de 1997, é o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Neste caso, os recursos não são provenientes do FGTS nem da caderneta de poupança, mas da aplicação de empresas nacionais e estrangeiras no mercado. No SFI, não existe um teto para o valor do imóvel financiado e as taxas de juros podem ser negociadas de acordo com o caso.
"No sistema bancário privado, não há limites de valor para o financiamento, que pode ser feito com taxas variando de TR + 9% ao ano até TR + 12% ao ano", afirma Alex Araújo.
A principal desvantagem do SFI é que o contrato de financiamento prevê a alienação fiduciária do bem, como ocorre no caso do financiamento de veículos. Isso significa que a pessoa só passa a ter a propriedade do imóvel após pagar a última prestação. Assim, se a pessoa deixar de pagar o financiamento, como ela não é proprietária do bem, apenas tem uma concessão de uso, os bancos podem retomar o imóvel com maior facilidade.
Tanto no SFH quanto no SFI, o prazo para o financiamento imobiliário é bastante longo, variando entre 30 e 35 anos.
Financiamento direto
O comprador também pode optar por financiar o imóvel diretamente com a construtora ou incorporadora. Neste caso, as taxas de juros cobradas são mais altas, mas, por outro lado, a burocracia é consideravelmente menor. "Na minha opinião, a maior vantagem do financiamento direto (com a construtora ou incorporadora) é a facilidade e rapidez da operação. As desvantagens estão relacionadas com o custo e aos prazos, normalmente limitados a cinco anos (inclusive o período de construção)", analisa o economista.
Conforme Alex Araújo, nos financiamentos diretos (com construtora ou incorporadora), as taxas aplicadas são o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) + 1% ao mês, durante a construção, o que ele avalia como "muito caro", e o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) + 1% ao mês, "que é caríssimo, tendo em vista que, mesmo fora do SFH, o financiamento acaba ficando em torno de 10% anualmente".
Burocracia nos bancos
Já com relação às instituições bancárias, ele destaca a burocracia como um dos pontos negativos. "Nos bancos, é necessário cadastro e aprovação do crédito. Se for usar o SFH, a burocracia aumenta, pois são necessárias várias certidões", diz. "Em ambos os casos, o financiamento só é aprovado se a incorporação do imóvel estiver perfeita e com habite-se. Por isso, é importante o comprador também atentar para a ´legalidade´ do empreendimento, vendo se todas as aprovações estão OK", alerta.
Sobre os sistemas de amortização da dívida, o economista afirma que existem hoje o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price. "A amortização é a parcela do principal que é paga em cada prestação (prestação = juros + amortização). No SAC, a prestação é decrescente, pois o valor dos juros cai a cada parcela (já que o principal é menor). O sistema em uso, tanto a amortização quanto a prestação são decrescentes. E há melhores condições para o credor, pelo aspecto relacionado à queda do valor da garantia. No Price, a prestação é fixa, o que significa que a amortização é crescente", explica.
"Há pouca opção de escolha entre os bancos. O que termina definindo é a burocracia ou as facilidades de relacionamento. Até porque as linhas do SFH, que são mais acessíveis, possuem parâmetros definidos na própria política", conclui.
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