Entenda como
funciona a amortização e como usá-la a seu favor para reduzir o valor das
parcelas ou o prazo do seu financiamento imobiliário.
Ilustração
de pessoa pensando em dinheiro e imóveis: FGTS pode ser destinado à amortização
São Paulo – Entrar em um financiamento imobiliário longo – de 20, 30 anos – não necessariamente
significa levar todo esse tempo para quitar a sua dívida. Nem quer dizer que o
valor das parcelas precisará ser aquele até o fim. Quando entram recursos
extras, você pode fazer o que se chama de amortização – adiantar o pagamento ao
banco, reduzindo o saldo devedor do seu imóvel,
pagando menos juros e acelerando a quitação da casa própria.
Para entender como a amortização funciona,
convém compreender como são formadas as parcelas de um financiamento
imobiliário. Cada parcela, do início ao fim do prazo, é composta de principal
(a parte correspondente ao valor que você pegou emprestado), juros (o que o
banco cobra para emprestar) e os encargos (como seguros e outras taxas
operacionais).
O saldo devedor – que é o que você amortiza –
corresponde, portanto, apenas ao valor que você pegou emprestado. Se seu imóvel
custou 400 mil reais, e você financiou 300 mil, seu saldo devedor é de 300 mil,
independentemente de quanto você tenha que pagar de juros e encargos.
De acordo com Marcelo Prata, presidente da
Associação Brasileira dos Correspondentes de Empréstimo e Financiamento
Imobiliário (Abracefi) e sócio-fundador da consultoria Canal do Crédito, o
sistema de amortização mais usado atualmente é a tabela SAC (Sistema de
Amortização Constante).
Nesse sistema, as parcelas têm valor fixo,
mas, no início, a maior parte da parcela é composta por juros e encargos, e
apenas uma pequena parte pelo principal; à medida que o devedor vai pagando, a
situação vai se invertendo, e a porção dedicada aos juros vai diminuindo. Em um
exemplo hipotético, uma parcela de 1.000 reais, no primeiro mês, poderia ser composta
de 100 reais referentes ao principal e 900 reais referentes a juros e encargos;
no último mês, seria algo como 900 reais de principal e 100 reais de juros e
encargos.
Suponha um financiamento de 100 mil reais,
cujas parcelas fixas sejam de mil reais, mas que só destinasse 100 reais à
amortização do principal no primeiro mês. O saldo devedor, no segundo mês, será
de 99.900 reais, e não de 99 mil reais, como uma subtração simples poderia
sugerir. É esse saldo devedor de 99.900 reais que você poderá amortizar se
tiver recursos extras.
Duas opções: redução do prazo ou do valor das
parcelas
Portanto, quando você amortiza o saldo
devedor do seu financiamento imobiliário, na prática você está deixando de
pagar os juros e encargos que incidiriam sobre a quantia amortizada. Como você
está pagando o banco antes do que ele inicialmente esperava receber, a
instituição não cobra os juros sobre aquela quantia.
Essa é a primeira vantagem da amortização. A
segunda é a possibilidade de escolher o melhor caminho para o seu planejamento
financeiro.
Os bancos dão duas opções ao cliente quando
ele deseja amortizar a dívida. Uma é manter o valor das parcelas e diminuir o
prazo. A outra é manter o prazo e reduzir o valor das parcelas. “A primeira
opção é boa para quem não sente que as parcelas estejam pesando no bolso, pois
é possível quitar o imóvel mais rápido; já a segunda opção é interessante para
quem precisa dar um alívio no orçamento”, aconselha Marcelo Prata.
Prata lembra que no Brasil não existe
penalidade para quem financia por um prazo maior. A taxa de juros para
determinada pessoa em determinado banco costuma ser a mesma para um prazo de
dez ou de 30 anos, desde que ela tenha capacidade de pagamento em ambos os
prazos. Assim, não há necessidade de se esforçar para quitar o imóvel logo se a
parcela está deixando o devedor no aperto. Para o presidente da Abracefi, se
esse for o caso, melhor reduzir as parcelas e manter o prazo.
Autor de livros sobre endividamento, o
consultor financeiro e advogado de Direito do Consumidor Ronaldo Gotlib lembra,
contudo, que ao pagar até o fim do prazo estipulado inicialmente, o devedor
pode ter uma surpresa desagradável: “Às vezes há um saldo residual, que faz com
que o financiamento ultrapasse o prazo inicialmente estipulado”, observa.
Portanto, se essa for a escolha, convém se planejar para isso.
Gotlib afirma ainda que hoje em dia os bancos
não costumam mais encrencar com quem tem dinheiro na mão para quitar o saldo
devedor de uma vez, antecipando o término do financiamento. “Esse é um direito
de quem contrata um financiamento. Quanto mais você antecipa o pagamento, menos
juros você paga”, diz Gotlib.
Se a correção for pós-fixada, pode valer a pena
reduzir o prazo
Os juros dos financiamentos são sempre
definidos no ato da contratação, mas podem ou não ter um índice de correção
pós-fixado, normalmente a Taxa Referencial (TR). Assim, o financiamento pode
ter, por exemplo, uma taxa de juros fixa de 12% ao ano, sem correção, ou uma
taxa de 9% ao ano, mais correção pela TR.
No segundo caso, o devedor conta com um
elemento de incerteza, que pode fazê-lo pagar, ora mais, ora menos, dependendo
da flutuação da taxa básica de juros, a Selic. Assim, quando a Selic tem
tendência de alta, como ocorre hoje, a TR também sobe, engordando o juro pago
ao banco.
Quem financia nessa modalidade, portanto,
pode achar mais interessante reduzir o prazo do financiamento do que o valor
das parcelas na hora da amortização. Afinal, quanto menor o prazo, menor a
exposição às incertezas da economia. “Mas mesmo que haja alta da Selic, a forma
como a TR é calculada costuma puxá-la para baixo”, explica Marcelo Prata, que
julga que eventuais altas na TR não chegam a ter muito impacto no custo do
financiamento.
Para quem financia diretamente com a
construtora, porém, optar pela redução de prazo na hora de amortizar é bem mais
vantajoso. Isso porque, nesses casos, o juro é corrigido pela inflação – em
geral, pelo IGP-M. “Aí, de fato, quanto maior o prazo, maior o risco de a taxa
de juros ter uma alta substancial com o aumento da inflação”, observa o
presidente da Abracefi.
Use o FGTS para amortizar
Se você for empregado com carteira assinada,
pode fazer uma amortização a cada dois anos com os recursos do seu FGTS. “Só é preciso tomar cuidado,
porque o FGTS também é uma espécie de seguro para quando se é demitido sem
justa causa”, lembra Marcelo Prata.
Do ponto de vista financeiro, usar o FGTS
para amortizar o saldo devedor é ótimo, pois no fundo o dinheiro só rende 3% ao
ano mais TR, perdendo da inflação. Mas para não ficar desprotegido em caso de
demissão, o trabalhador deve se preocupar em ter uma reserva de emergência em
uma aplicação conservadora, suficiente para cobrir pelo menos seis meses das
suas despesas. E essa quantia não deve ser usada para amortizar o
financiamento.
Na hora de usar o FGTS, porém, é preciso
ficar atento à modalidade escolhida. Existem duas formas de usar o seu FGTS no
meio do financiamento (sem ser como entrada ou para pagar o imóvel à vista):
uma é a amortização propriamente dita. A outra é a quitação de parcelas
vencidas ou a vencer.
Na quitação de parcelas, você não paga só o
saldo devedor, mas sim as parcelas cheias, compostas por principal, juros e
encargos. Assim, se você usa 6 mil reais do seu FGTS para quitar
antecipadamente três parcelas de 2 mil reais cada, você estará pagando não só o
principal, mas os juros e os encargos embutidos nessas parcelas. Como
contrapartida, terá o direito de ficar sem pagar nada durante três meses.
A vantagem dessa modalidade, em que você não
deixa de pagar os juros e encargos, é a possibilidade de ter uma folga durante
certo período. “Essa modalidade só deve ser usada por quem precisa retomar o
fôlego financeiro por algum motivo; se não for o caso, não se deve queimar
recursos com juros e encargos à toa”, aconselha Marcelo Prata.
A utilização do FGTS para essa finalidade
também só pode ser feita a cada dois anos. É possível pagar até 80% de 12
prestações a vencer ou vencidas, desde que não haja mais que três parcelas em
atraso.
Fonte: Julia Witgen saiba mais
Nunca houve tanto crédito disponível no mercado e de fácil acesso aos interessados em comprar um imóvel
A escolha da opção de financiamento pode fazer uma diferença significativa no orçamento atual e futuro. Dependendo da forma, há limites de valor do imóvel, taxas de juros e modelo de amortização FOTO: DIVULGAÇÃO
